부동산 DSR

<부린이가 꼭 알아될 DSR>

DSR 규제, 더 조인다
높아지는 대출 문턱
내년에 대출받을 계획 있는 사람이면 주목! 조건에 따라 돈 빌리기 더 어려워질지도 몰라요 💰🚫. 정부가 늘어나는 가계 빚 지켜보다 이대로 안 되겠다며 대책을 내놨거든요: “내년 1월부터 대출 고삐 좀 더 조이겠습니다.”

뭐야? 무슨 대책이야?
DSR 규제를 좀 더 강하게 해서 대출 문턱을 지금보다 높이겠다는 거예요.
잠깐, DSR?: 매년 버는 돈(=소득)에서 갚아야 할 돈+이자(=원리금)가 얼마나 차지하는지를 나타낸 비율인데요. DSR 규제란 이 비율에 한계를 정해 놓겠다는 건데요. ‘갚을 수 있는 만큼만 돈을 빌려준다’는 게 핵심이에요.
이건 빼고: 모든 대출이 규제받는 건 아니에요. 전세대출, 300만 원 이하의 신용대출, 햇살론과 같은 서민 대상 대출 등은 빠져요.
예를 들어: 매년 5000만 원씩 벌고 한 해 동안 갚아야 할 돈이 3000만 원이에요. 그중 500만 원은 전세대출금 갚는 돈이라면, DSR은 {3000(원리금) - 500(제외되는 전세대출 상환금)} / 5000(소득) =50%인 것. 만약 DSR 규제가 50%면 앞으로는 돈을 빌리기 아주 어려운 거죠.
 
좀 더 자세히 알려줘!
정부는 지난 7월부터 1)부동산 규제지역에서 6억 원 넘는 집을 담보로 대출받거나 2)신용대출이 1억 원 넘게 있는 경우에 DSR을 은행 기준 40%로 제한해왔는데요. 내년 1월부터는 세 가지를 더 조이겠다는 거예요 🚨.
DSR 규제 대상 늘린다: 원래는 1), 2)만 규제 대상이었는데, 이제는 빌린 돈이 총 2억 원을 넘는 사람도 DSR을 40%로 제한해요. 이전에 빌린 돈이 좀 있으면 추가로 돈을 빌리기 더 어려워지는 거예요.
더 까다롭게 계산한다: 신용대출의 경우, 빌린 돈을 7년에 걸쳐 갚는다고 치고 DSR을 계산했는데, 이 기간을 5년으로 줄였어요. 예를 들어 총 700만 원을 빌렸을 때 이전에는 이걸 1년에 100만 원씩 7년 동안 갚는다고 계산했는데, 이제는 1년에 140만 원씩 5년 동안 갚는다고 계산하는 것. DSR에서 갚을 돈의 크기가 커지면 추가로 빌릴 수 있는 돈이 적어져요.
은행 외 대출 문턱도 높인다: DSR 규제는 어디서 돈을 빌리냐에 따라 기준이 다른데요. 이번에 저축은행·카드사 등 제2금융권의 DSR 규제도 더 조였어요(60% → 50%). 대출 문턱이 높아진 은행 대신 다른 곳에서 돈을 더 빌리는 일이 없게 하려는 거예요.

내년1월부터부터 총대출합산이 2억이넘는경우 DSR40%규제가 들어가고, 내년7월부터는 총대출합산1억이넘어가면 DSR규제가 진행돼 그리고 신용대출의경우 현재 DSR규제에 해당될때 7년납으로 계산되는게 5년납으로 바뀌게됨

이말은 단순히 생각해보면 신용대출로 집을 사지말라는 뜻이야 쉽게 생각해보면 DSR은 본인의 소득에 원리금비중이 40프로를 넘지말라는건데 비율로만 보면 주담대의경우 일반적으로 30~35년납으로 계산되는 반면 신용대출의경우 현재는 7년 내년은 5년으로 계산이돼

이해하기쉽게 예를들면 주담대로 1억을 빌리게되고 DSR계산을 해보면 30년납 3프로기준으로 원금 약330 이자 300으로 총 원리금이 630으로 계산돼 하지만 신용대출1억은? 원금2000 이자300 총합2300이지 같은 금액을 빌리더라도 거의 4배에 가까운 차이가나게돼 반대로 생각해보면 주담대1억은 DSR규제하에서 신용대출 3000정도를 빌리는것과 같다는 뜻이지

즉 신용대출로 집사지 말라는거야 연봉1억정도 넘으면 신용대출껴서 집살권리를 주겠다는거지 내년초부터 시행될 2억초과의기준은 쉽게 투과지기준 LTV40으로놓고보면 5억이 넘는 아파트를 주담대를 끼고 사려면 무조건 해당되고 7월부터는 2.5억이 넘는 아파트를 사려면 해당돼

이제 남은 주택을 매수하는방법은 올연말까지 6억아래 매물에해당되는 주택을 매수하거나 갭투자를 하는 방식이야 나는 집값상승의 원인중하나가 무분별한 전세대출로인한 갭투자장려도 한몫했다고 보는데 전세대출은 오히려 최대7억까지 늘어난다고하니 DSR이 부담스러운경우엔 갭투자를 활용할 수 있겠지?

작년올해 서울 매수 절반이상이 갭투자였다는데 아마 앞으로는 갭투자비중이 더욱더 늘어날거로 보여 내년까지 전세대출은 DSR에 포함하지않겠다고 우선 공표했으니 내년부터는 갭투자가 이끄는 실수요장이 펼쳐지지않을까라고 생각해 이거저거 주저리주저리썼는데 아무튼 정리해보면

무주택자라면 올해연말까지 6억미만아파트 아묻따매수
그게어렵다면 내년부터는 갭투자말고는 고소득자, 현금부자들만 매수가능
절대 대출한도가 줄어들기때문에 중저가아파트들의 수요는 점점 높아질거로 보임


내년 1월1일 이후 대출받아서 집 매수하시려는 분들은 미리 계산을 잘 해보셔야 할 것 같습니다.
 
내년 1월1일 이후 대출총액 2억 이상일때, 내년 7월1일 이후부터는 대출총액 1억 이상일때 DSR 40% 적용됨.
 
DSR 40%일 경우
연봉 3000만원: 연간 1200만원까지 대출상환가능 (월 100만원)
연봉 4000만원: 연간 1600만원까지 대출상환가능 (월 133만원)
연봉 5000만원: 연간 2000만원까지 대출상환가능 (월 166만원)
연봉 6000만원: 연간 2400만원까지 대출상환가능 (월 200만원)
연봉 7000만원: 연간 2800만원까지 대출상환가능 (월 233만원)
연봉 8000만원: 연간 3200만원까지 대출상환가능 (월 266만원)
연봉 9000만원: 연간 3600만원까지 대출상환가능 (월 300만원)
연봉 1억 : 연간 4000만원까지 대출상환가능 (월 333만원)
 
 
기존에 대출(신용대출, 카드론, 전세보증금 담보대출, 기타대출 등등)이 전혀 없을 경우,
주택담보대출 30년 3.5% 원리금균등으로 대출가능금액은.
연봉 3000만원: 2.2억
연봉 4000만원: 2.9억
연봉 5000만원: 3.7억
연봉 6000만원: 4.4억
연봉 7000만원: 5.1억
연봉 8000만원: 5.8억
연봉 9000만원: 6.6억
연봉 1억 : 7.4억
 
 
만약 내가 연봉 5000만원이고 신용대출 5천만원(만기일시상환) 있으면,
연간 대출상환가능금액은 2000만원에서 1000만원으로 줄어들어 담보대출 가능금액이 3.7억에서 1.8억으로 줄어듬.
계산식) 2000만원 - 1000만원(신용대출 5천만원 / 5년) = 1000만원
 
기존에 대출이 있을경우 담보대출한도 많~~~이 줄어듬.
만약 카드론이 있을경우 엄청~~~나게 줄어듬 (원리금상환금액이 크기때문)
 
따라서 최대한 많이 대출해서 집 매수하려면 기존에 받았던 신용대출이나 카드론 등을 모두 상환한 후에 주택담보대출을 받아야 합니다.
 
DSR계산
- 신용대출의 경우 기존 7년에서 5년, 비주담대는 10년에서 8년 등으로 줄어듬
- 기존에는 DSR 산정 시 포함되지 않던 카드론 포함.